Оценка стоимости ремонта и перепланировки

В практике работы оценочных фирм и агентств недвижимости часто встречаются случаи, когда необходимо определить рыночную стоимость не только самой квартиры, но и выполненного в ней ремонта (перепланировки).

При профессиональной оценке таких объектов специалисты всегда руководствуются принципом «мухи — отдельно, котлеты — отдельно», т.е. сначала определяется стоимость квартиры «без ремонта», а затем к отчету об оценке прикладывается отдельная смета по выполненным работам (конечно, в ценах на период оценки и с учетом морального и физического износа).

Такую смету обычно составляет приглашенный оценщиком эксперт-строитель. Существует три уровня (вида) ремонта, которые необходимо научиться отличать друг от друга:

• ТР — текущий (косметический);
• КР — капитальный (классический);
• ЕР — евроремонт (эксклюзивный).

Оценочная стоимость этих видов ремонта (стоимость определяется за 1 кв. м площади поверхности пола), а также их объем работ. В дальнейшем указанные цены, естественно, будут меняться, поэтому для более точного определения стоимости ремонта лучше обратиться к специалистам-оценщикам.

Практика показала, что хозяева (продавцы) квартир и домов значительно (в 2,5-3 раза) завышают реальные расходы, понесенные при выполнении ремонта (отделочных работ в новостройках).

«Документальные подтверждения» в виде договоров, смет, счетов и квитанций, естественно, принимать и включать в стоимость не следует (кстати, суды при рассмотрении дат, где фигурируют расходы на ремонт, также «снижают» заявленную стоимость в 2-4 раза).

Почти всегда так поступают люди, понесшие затрат до финансового кризиса 2008—2009 г., Пытаясь «отбить» вложенные тогда в свою квартиру деньги, что в реальности, увы, невозможно (вообше-то затраты на любое индивидуальное строительство, ремонт или перепланировку, которые действительно сделаны «для себя», т.е. на совесть и без халтуры, окупить при продаже объекта никогда не удастся).

Очень распространенный прием, который владельцы недвижимости (арендаторы или продавцы) используют для повышения ее привлекательности, — выполнение на объекте (квартире, доме или офисе) ложного евроремонта.

Основные признаки последнего: на полу в комнатах, часто прямо по бетонной стяжке, раскатывается ковролин или ворсовое покрытие; пол и стены в местах общего пользования, в том числе и на кухне, отделывается плиткой; стены в жилых помещениях выравниваются шпатлевкой и окрашиваются водоэмульсионной краской (часто с подбором цветов); потолок аналогично выравнивается или делаются самые простые подвесные; в окна ставятся дешевые стеклопакеты; устанавливаются «филенчатые» двери, отделанные ламинатом; вся сантехника меняется на дешевую импортную; стеклится балкон или лоджия.

На некоторое время отделанный подобным образом объект приобретает весьма презентабельный вид, однако вскоре после покупки все «великолепие» буквально разваливается или осыпается на глазах обманутого нового владельца.

Настоящий «евро» отличается от строительной халтуры, описанной выше, в первую очередь наличие архитектурно-дизайнерского проекта (попросите владельцев его показать), а также применением дорогостоящих материалов и передовых технологи (в большинстве случаев с радикальной перепланировкой объекта).